Měli byste zvážit přejednání smlouvy na sklad?

Nájmy průmyslových prostor pro logistiku a lehkou výrobu v posledních třech letech výrazně vzrostly. Je nyní vhodný moment na přejednání původních smluv, které mohly být uzavřeny za méně výhodných podmínek pro nájemce?

Trh s průmyslovými nemovitostmi v Česku výrazně ochladl. Hrubá realizovaná poptávka po industriálních prostorách loni meziročně klesla ve většině zemí středoevropského regionu, v Česku nejvíce, a to o 31 % (zdroj: Cushman & Wakefield). Pokles je způsoben především nezvykle vysokou poptávkou, která byla realizována v letech 2021 a 2022 (především vlivem růstu e-commerce), ale rovněž ekonomickým poklesem, který byl patrný již na přelomu 2022/2023. Za posledních pět let došlo v Česku podle stejného zdroje k 82% nárůstu nejvyššího dosahovaného nájemného (nejvyšší v CEE). Jak dobrá či špatná je nyní situace pro přejednání nájemní smlouvy? Ptali jsme se významných hráčů na trhu z řad developerů i realitněporadenských společností.

Velmi vhodné období

„Vzhledem k relativně dynamickému vývoji trhu průmyslových nemovitostí a rekordní míře výstavby vnímáme aktuální období jako velmi vhodné pro zahájení jednání o renegociaci nájemní smlouvy. Na trhu je stále patrný dozvuk rekordně nízké poptávky z konce minulého roku," říká Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve společnosti 108 Real Estate. S tím, jak vzrostla míra neobsazenosti, jsou podle něj developeři ochotní nabízet nižší základní nájemné a vyšší míru pobídek. „Při přejednání nájemní smlouvy se také stále častěji setkáváme s požadavky nájemců na zvýšení technického standardu budovy a soulad s jejich firemní ESG politikou," říká Matěj Indra a doporučuje: „Zahájit jednání o nové nájemní smlouvě doporučujeme podle složitosti případu minimálně 1,5–2 roky před koncem smlouvy. Je to z toho důvodu, aby se nájemce nedostal pod časový tlak a stále měl možnost vybírat z více variant včetně relokace, což ve finále vede k dosažení nejvýhodnějších podmínek."

Zlepšení pozice nájemců

Situace pro přejednání nájemní smlouvy se oproti minulému či předminulému roku určitě zlepšila i podle Jana Hřivnackého, vedoucího pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE: „Každá situace je silně individuální, ale obecně lze říct, že se postupně rozšiřuje nabídka prostor s tím, jak roste neobsazenost a dokončují se projekty ve spekulativní výstavbě. Zároveň cítíme snížení poptávky po nových prostorech. Tyto faktory obecně vedou ke zlepšení pozice nájemců při vyjednávání. V minulých letech poptávka výrazně převyšovala nabídku průmyslových prostor. Nyní pozorujeme, že se situace mění a vyjednávací pozice se zlepšuje. Nicméně stále platí, že záleží vždy na dané situaci."

Poslední možnost před stěhováním

Svůj pohled připojuje i Petr Narwa, head of transaction & consulting services společnosti Prochazka & Partners: „Vždy záleží na stáří nájemní smlouvy, tedy o kolikátý nájemní cyklus se jedná, to determinuje základ pro jednání pro podmínky na nový nájemní cyklus. Pokaždé je dobré přistoupit k renegociaci jako poslední možnosti před stěhováním." U klientů s kapacitou 10 000 m² doporučuje začít se zabývat renegociací 1,5–2 roky před koncem nájemní smlouvy. Důvodů pro takový předstih je podle něj několik: „Některé smlouvy mají nutnost informovat pronajímatele, že v nájmu klient nepokračuje, jde o notice period, trvat může 9–12 měsíců předem. Nebo naopak se ve smlouvě pokračuje. A v dnešní době se opce na prodloužení za stávajících podmínek vyplatí, protože bývají výhodnější než tržní nájem."

Udržet si bonitního klienta

Podle Jana Andruse, ředitele nájmu ve společnosti P3 Logistic Parks v ČR, je dnes situace na trhu průmyslových nemovitostí stabilizovanější než před rokem nebo dvěma: „Nájemci mají na trhu větší výběr a pronajímatelé si více uvědomují, že udržet si bonitního klienta s potenciálem růstu může být pro budoucnost důležité. Ani jedna ze stran není aktuálně znevýhodněna, proto je ideální čas pro renegociaci právě teď."

Omezené možnosti v prémiových lokalitách

Termín renegociace nájmu je obvykle uveden v uzavřené nájemní smlouvě a stanovuje i mantinely vyjednávání, říká Alice Bílková, obchodní ředitelka společnosti GLP, a pokračuje: „Nicméně i tak se setkáváme s klienty, kteří začnou vyjednávat s velkým předstihem ještě před tímto termínem.  Důvodem je obvykle snaha o synchronizaci s potřebami svých klientů, dosažení vyšší efektivity a získání více času na vyjednání transakce." Na stranu druhou jsou podle ní momentální možnosti pro přejednání výhodnější nájemní smlouvy omezené, a to zejména v bonitních lokalitách, kde je vysoká obsazenost a nových prostor nedostatek. Jde o místa, kde poptávka stále převyšuje nabídku.

Alice Bílková dále vysvětluje: „Cena nájmu je ovlivněna řadou proměnných, mezi něž primárně patří aktuální tržní situace, která je v posledních dvou až třech letech výrazně nestabilní. Kromě toho hrají významnou roli i ekonomické faktory, jakými jsou například inflace a ceny energií, což v důsledku komplikuje odhad budoucích podmínek a stanovení indexace nájmu." Pokud chce klient jednat o nájmu dříve než tři měsíce před koncem smlouvy, měl by podle ní zvážit možná rizika: „Tržní ceny se mohou podstatně změnit, takže dohodnuté podmínky se mu později mohou jevit jako nevýhodné. Nájemce by měl proto pečlivě zvážit všechny možné důsledky předčasného jednání a přizpůsobit tomu vyjednávací strategii."

Nedostat se do časového presu

Názor do debaty přidává i Vojtěch Peřka, senior business developer společnosti CTP ČR: „Situace na trhu komerčních nemovitostí se v průběhu času mění a kvalitní prostory v některých regionech mohou chybět. Průměrná obsazenost v ČR se pohybuje okolo 98, případně 96 procent, pokud bereme v potaz také projekty ve výstavbě. Určitě je vhodné řešit přejednání smlouvy a zajištění prostor v časovém předstihu, jelikož případné stěhování může být u určitých typů provozů časově a finančně náročné."

Stabilita stávajícího nájemce

V diskusi pokračuje Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků společnosti Cushman & Wakefield: „Tržní podmínky pro přejednání nájemní smlouvy se mohou významně lišit, ovlivňuje je spousta faktorů, kterými mimo jiné jsou: lokalita objektu, velikost, specifikace, vybavení, stáří, možná modifikovatelnost nájemních prostor, schopnost majitele nalézt vhodnou náhradu v případě, že se strany nedohodnou, konkurence v dané lokalitě, která může nabídnout alternativní řešení, závislost nájemce na málo dostupné a kvalifikované pracovní síle, a tudíž složitější možnosti přesunu." Podle jeho vyjádření jsou na trhu lokality (např. Praha a blízké okolí), kde je situace pro nájemce při prodloužení složitější, jelikož zde ještě stále existuje výraznější přetlak poptávky nad nabídkou, i když i zde se začíná situace stabilizovat a pronajímatelé mnohdy volí stabilitu stávajícího nájemce před nejistotou hledání možné náhrady.

„Důležitou roli hrají také startovací podmínky u přejednávaných smluv, to znamená, jaká je výše stávajícího a nově nabízeného nájemného, jelikož se tyto úrovně v posledních dvou až třech letech výrazně změnily, a to směrem nahoru," vysvětluje Jiří Kristek. Spousta nájemců se tak podle něj dostává do situace, kdy aktuální tržní nájemné v dané lokalitě výrazně převyšuje jejich stávající nájemné na konci nájemního období. Pak záleží na faktorech uvedených výše, jaká je případná možnost relokace, či naopak nutnost zůstat ve stávajících prostorech a dohodnout se s dosavadním pronajímatelem.

Cenová očekávání se znatelně rozcházejí

„Situace na nájemním trhu průmyslových nemovitostí se za poslední rok příliš nezměnila, neobsazenost zůstává rekordně nízká a ceny pronájmů jsou především v žádaných lokalitách stále vysoké. Růst z posledních let se již zastavil a očekáváme mírný pokles, k nějaké rychlé korekci ale podle všeho nedojde. Především ceny financování a výše očekávaných výnosů jsou nadále vysoké, a tak ani pomalu se navyšující neobsazenost nevede k rychlé změně," vysvětluje situaci na trhu Robert Sgariboldi, vedoucí týmu průmyslových nemovitostí společnosti iO Partners.

Zároveň upozorňuje, že smlouvy uzavírané v předcovidovém období mají lepší (z pohledu nájemce) nájemní podmínky, než je aktuální úroveň trhu. Nájemci se tedy snaží využít případných opcí na prodloužení smluv za stávajících podmínek, pokud taková možnost byla sjednána. „V případě končící smlouvy bez možnosti prodloužení ze strany nájemce jsou jednání o nových podmínkách většinou komplikovaná a relativně dlouhá – cenová očekávání obou stran se dost znatelně rozcházejí. Najít fungující kompromis je proto otázka na více měsíců a na trhu se pomalu objevují nově dostupné prostory ve stávajících halách, které indikují, že ne vždy se takový kompromis podaří nalézt," podotýká Robert Sgariboldi.

Dojednání kontribuce

Renegociace nájmů je vždy o něco výhodnější, pokud trh oslabuje. „Český trh průmyslových nemovitostí se ale dlouhodobě drží na velmi stabilní úrovni. Nedomnívám se tedy, že je možné dosáhnout při renegociaci rapidně jiných podmínek. K tomuto nepřispívá ani skutečnost zvyšujících se yieldů, které negativně vstupují do developerských projektů," míní Tomáš Novotný, výkonný ředitel společnosti Concens Investments. Lepších nájmů je proto podle jeho názoru možno dosáhnout ve starších, již amortizovaných projektech a v sekundárních lokalitách. „Co je ovšem možno dojednat, je spíše zvýšení standardu nabízených služeb, jako je třeba dodávka energií z fotovoltaiky nebo jiná forma kontribuce," říká a dodává: „Celkově trh zažívá navyšování míry neobsazenosti, ale stále se pohybujeme na velmi vysoké úrovni v celoevropském srovnání."

Praha, Plzeň či Brno stále pod tlakem

„Všeobecně je situace příznivá pro přejednávání smlouvy v lokalitách, kde nabídka převyšuje poptávku. Například v primárních lokalitách, jako jsou Praha, Plzeň a Brno, kde míra neobsazenosti je na úrovni jednoho procenta a méně, budou nájemci pod tlakem zaplatit nejvyšší ceny. A to nejen aby zajistili nový prostor, ale zároveň aby udrželi prostor u současného pronajímatele, který má možnost vybrat si mezi dalšími klienty, již jsou připraveni zavázat se k prémiovým podmínkám," říká Laurent Jechoux, obchodní ředitel společnosti Contera. Doplňuje, že naopak v lokalitách, kde je vysoká neobsazenost, jsou podmínky pro přejednávání smlouvy příznivější.

Záleží na okolnostech i ochotě jednat

Z vyjádření odborníků je patrné, že přinejmenším v dohledné době bude šance pro vyjednání lepších podmínek složitější v exponovaných lokalitách, např. v Praze, Plzni či Brně. V méně vyhledávaných lokalitách možná pronajímatelé ocení stabilnějšího klienta s nižším celkovým výnosem. Hodně také záleží na vzájemných očekáváních a ochotě vrátit se k „normálu" a definici tohoto stavu. Přece jen v roce 2019 činila sazba prime rent 4,25 eura za metr čtvereční a měsíc, v loňském roce to bylo 7,75 eura.

Zdroj: www.systemylogistiky.cz